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第34話：【豆知識】アパートローンで融資を受けやすい人・受けにくい人の特徴

アパートローン（不動産投資ローン）の審査は、住宅ローンとは比べ物にならないくらい厳しい——これは多くの大家さんが実感していることです。

ここでは、融資を受けやすい人・受けにくい人の特徴を整理し、ダメだった時の対処法もお伝えします。

アパートローン審査で見られる3つのポイント

ポイント 内容
個人属性 年収・勤務先・勤続年数・年齢・健康状態
物件評価 収益性（利回り）・担保価値・立地・築年数
既存借入 信用情報・他の借入額・返済比率

この3つを総合的に見て、金融機関が「貸しても回収できる」と判断すれば融資が出ます。

融資を受けやすい人の特徴

1. 年収が高い

金融機関ごとに目安は異なりますが、一般的に高年収ほど審査が通りやすい傾向があります。

実際には地域・物件・取引実績で大きく変わるため、これらは固定的な基準ではありません。

2. 安定した職業

3. 自己資金がある

かつてフルローン（自己資金ほぼゼロ）が一般的だった時期もありましたが、現在はフルローンは以前より厳しくなっています。

自己資金1割以上を重視する金融機関も多く、自己資金が厚いほど審査は通りやすくなります（金融機関により基準は異なる）。

4. 既存物件で実績あり

すでに不動産経営の実績（家賃収入が安定している、滞納が少ない等）があると、次の融資も通りやすくなります。

5. 既存借入が少ない

住宅ローン・カードローン・自動車ローンなどが少ない方が有利。

6. 健康状態が良い

主流のアパートローンでは団体信用生命保険（団信）への加入が条件になることが多いです。

ただし、健康面に不安がある人向けに、ワイド団信（加入条件が緩和されたもの）や、団信加入が任意の商品もあります。

融資を受けにくい人の特徴

1. 年収が低い

年収300万円台以下だと、メガバンク・地銀での融資はかなり厳しい傾向。

2. 自営業・フリーランス・転職直後

収入の安定性が見えにくいため、銀行側は慎重になります。

3. 自己資金が極端に少ない

最近はフルローン希望に対してより慎重な姿勢の金融機関が増えています。

4. 信用情報に傷あり

クレジットカードの延滞、消費者金融からの借入歴、債務整理経験などはマイナス材料。

5. 既存借入が多い

住宅ローン残高・カードローン・複数の不動産ローン保有などで「返済比率」が高いと厳しい。

6. 健康状態に問題あり

通常の団信に加入できない場合、ワイド団信や団信不要の商品を検討することになります。

金融機関別の傾向（あくまで一般論）

金融機関 審査の傾向 金利 特徴
メガバンク 厳しめ 低い 高属性向け。取引実績重視
地方銀行 中間 中間 地域による。物件所在地と関係
信用金庫・信用組合 中間〜緩め 中間 エリア限定。地域貢献を重視
日本政策金融公庫 比較的緩め 中間（固定金利が中心） **「事業資金」**として融資。事業性ある資金供給
ノンバンク 緩め 高い 属性が厳しい人向け。金利は割高

⚠️ 公庫について補足：日本政策金融公庫は、事業資金（小規模事業者向け）を扱う機関です。一般的な「投資用アパートローン」とは別物で、事業性のある資金として借りる整理になります。融資の制度・上限は案件により大きく異なります。

私の経験：都銀NG、公庫でOK（個別事例）

第11話でも書きましたが、2棟目の建築時、都銀では事実上お断りでした。

そこで、日本政策金融公庫に相談したところ、私のケースでは法人名義で融資を受けることができました。

ただし、公庫の融資は案件ごとに条件が大きく異なるため、これはあくまで一つの事例として参考にしてください。

「断られた = 終わり」ではない——これが大きな学びでした。

なお、銀行によって融資基準や担保評価の考え方は違いますし、それが変わることもあります。また、不動産会社から情報を得られることもあります。

ダメだった時の対処法

① 複数の金融機関を当たる

メガバンクでダメでも、地銀・信金・公庫なら通る可能性があります。複数の金融機関に並行して打診するのが一般的です。

② 自己資金を厚くする

頭金を物件価格の20〜30%にすると、審査基準が大きく緩むことがあります（金融機関による）。

③ 物件を見直す

「物件評価」がネックなら、別の物件（より収益性が高い・立地が良い）に切り替えるのも手。

④ 法人化を検討

個人で借入が多い場合、新規に法人を設立して融資を受けるという選択肢もあります（属性が変わる）。

⑤ 信用情報の確認

CIC・JICC・全国銀行協会で信用情報を取り寄せ、傷があれば改善を待つ。

まとめ

ポイント 内容
総合判断 融資のしやすさは「属性 × 物件 × 既存借入」
基準は目安 金融機関ごとに基準が異なる——目安はあくまで目安
並行打診 複数の金融機関に並行打診するのが一般的
打開策 自己資金を厚くする・物件を変える・法人化
諦めない 「断られた = 終わり」ではない

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