AI大家のCFシミュレーター——35年のキャッシュフローを見える化する自作ツール

不動産投資で一番大切なのは、「買って終わり」ではなく、買った後の収支がどう推移するかです。

物件価格・金利・経費・税金。これらを総合的に見て、35年後にいくら手元に残るか——それを試算できる自作ツール「CFシミュレーター」を公開しました。

👉 CFシミュレーターを使ってみる

なぜ作ったのか

不動産投資の検討段階で、こんな悩みはありませんか？

• 「表面利回りしか見ていない物件チラシ、実際の手取りはいくら？」
• 「ローン返済が終わった後、家賃は本当に残るのか？」
• 「サラリーマンだけど、不動産投資すると税金はどうなる？」
• 「売却を含めた長期的なリターンが知りたい」

世の中には不動産投資のシミュレーションツールがいくつもありますが、

• 入力項目が多すぎて挫折する
• サラリーマンの損益通算まで考慮されていない
• 結果が表だけでイメージしにくい

という不満がありました。

そこで、**「シンプルな入力で35年の収支を一目で見える」**ツールを自分で作ることにしました。

ツールの特徴

① シンプルな入力でOK

物件価格・自己資金・金利・ローン期間・経費——主要な項目だけ入力すれば、自動で35年分の収支を計算します。

未入力の欄には自動計算値が薄く表示されるので、目安にできます（例：建物価格を入れると、減価償却費が自動表示）。

② サラリーマンモード搭載

これが他のツールとの差別化ポイントです。

「サラリーマンの給与所得」と「不動産所得」を合算して、累進税率で正確な税額を計算します。

• 不動産が赤字の年は、給与の税金が安くなる（損益通算による節税効果）
• 不動産が黒字の年は、給与と合算した課税所得で計算

つまり、「副業大家」の実際のキャッシュフローが見えます。

③ 35年のグラフ表示

入力すると、すぐに以下のグラフが表示されます。

表示項目	内容
CF（税後）	毎年の手残り
累計CF	これまでの累積収支
売却時累計CF	各年に売却した場合の総リターン

「5年後・10年後・20年後・35年後」の節目で、自分の投資の姿が見えます。

④ 完全クライアントサイド処理

入力したデータはお使いのブラウザ内のみで処理され、サーバーには送信されません。

年収などの個人情報も外部に送られないので、安心して使えます。

使い方の流れ

ステップ1：物件情報を入力

• 物件価格（万円）
• 建物価格（万円）
• 想定年間家賃
• 金利・ローン期間

ステップ2：あなたの状況を入力

• 自己資金
• サラリーマンモードON/OFF
• 年収（額面）

ステップ3：「シミュレーションする」を押す

35年のグラフと年次サマリー表が一気に表示されます。

ステップ4：条件を変えて比較

金利を1%上げたら？自己資金を増やしたら？サラリーマンモードをオフにしたら？

リアルタイムで再計算されるので、シナリオ比較が簡単です。

こんな人におすすめ

• 物件の購入を検討中の人
• 複数物件を比較したい人
• サラリーマン大家として収支を正確に把握したい人
• 長期の出口戦略を考えたい人

試してみてください

👉 CFシミュレーターを開く

スマホでも使えるので、不動産屋さんで物件チラシを見ながら、その場でシミュレーションできます。

注意点

シミュレーションは簡易計算による目安です。

• 税金計算は簡略化しています（社会保険料を年収×15%で概算）
• 大規模修繕費や空室率の経年変化は含みません
• 実際の投資判断は、税理士など専門家にもご相談ください

それでも、「自分の物件、本当に黒字になる？」を自分の目で確かめられるだけで、投資判断の質は大きく上がります。

まとめ

ポイント	内容
ツールの強み	サラリーマンの損益通算対応、35年グラフ表示
入力の手軽さ	主要項目だけ、自動計算値も表示
プライバシー	データはブラウザ内処理、外部送信なし
無料	完全無料、登録不要

不動産投資の世界で、**「なんとなく良さそう」を「数字で確認」**に変えるツールを目指しました。

ぜひ使ってみて、感想を聞かせてください。